關于《黃山市住宅小區物業管理條例》
貫徹實施情況的調研報告

住宅小區物業管理是群眾最有感觸的熱點、難點和焦點問題。為提升人民群眾獲得感，推動我市住宅小區物業管理工作在自治、法治、德治基礎上健康發展，根據市人大常委會工作要點安排，7月18日至19日，市人大常委會副主任汪義生率隊對《黃山市住宅小區物業管理條例》（以下簡稱《條例》）實施情況進行了專題調研。調研組赴屯溪區、徽州區、休寧縣等地的7個不同類型住宅小區進行實地調研，聽取了區縣政府及相關部門情況匯報，并廣泛征求了市人大代表、物業管理公司負責同志及業主代表的意見建議。現將調研情況報告如下：

一、基本情況

《黃山市住宅小區物業管理條例》自2020年7月1日頒布以來，各級政府及有關部門高度重視，通過加強釋法宣傳、完善政策法規、強化監督管理等方式不斷推進《條例》的貫徹實施，有效維護了業主、物業服務企業等各方利益，全市住宅小區物業管理工作取得初步成效。

（一）堅持因地制宜，物業管理覆蓋率不斷提升。各級政府將物業管理工作作為保障和改善民生的重要舉措，大力培育物業服務市場，分類施策：對有物業管理小區及業主自治小區積極加強監督指導，同時聚焦老舊小區、安置小區物業管理難等高頻問題，創新“片區服務模式”，將分散小區連片成“大”小區，統一進行“大物業”管理，有效解決了物業企業“不愿管”、居民“不善管”難題，目前全市物業管理行業發展態勢良好，覆蓋率不斷提升。截止2023年7月，我市共有各類住宅小區707個，住宅小區物業管理企業共237家，從業人數達6916人。物管小區中，成立業委會556家、占比78.64%；業主委員會人數3361人，黨員占比47.28%。

（二）推進條例修訂，行業法規體系不斷完善。近年來，住建部門根據全市物業管理行業發展情況，先后制定了《黃山市房屋專項維修資金管理辦法》、《黃山市中心城區住宅小區物業服務收費管理實施細則》等一系列規范性文件，通過印發有關房屋專項維修資金管理、規范業主大會和業主委員會管理等指導文件，不斷健全物業管理法規體系的“四梁八柱”，為規范物業管理、改進行業發展環境提供了制度保障。同時還根據經濟社會的發展變化和上位法的修訂調整，及時組織力量參與調研、討論并廣泛征求社會各界意見建議，加快推動完成了《條例》的修訂，為進一步規范我市物業管理活動提供了法治支撐。

（三）強化黨建引領，物業服務合力不斷提升。近年來，各級政府和部門以“皖美紅色物業”建設為抓手，積極探索黨建引領物業服務融入基層社會治理的新路徑，創新“三零模式”推動執法進小區，以溝通零距離、服務零距離、管控零距離推動形成住建、社區、綜合執法等多部門齊抓共管的工作格局，促進住宅小區物業矛盾糾紛就地化解，為推進社區管理和物業服務一體化建設和健康有序發展提供有力保障。

（四）聚焦行業監管，物業管理市場不斷規范。針對我市物業管理企業良莠不齊、服務欠規范等問題，物業管理行政主管部門多措并舉不斷加強行業監管。一是加強業務培訓。通過開展智慧物業監管服務平臺使用培訓及物業管理上崗培訓等，進一步提升物業從業人員的服務技能和服務意識。二是實施信用管理。充分利用物業管理綜合信息網，建立物業服務企業誠信檔案，將信用登記作為評優創優、市場招投標等重要指標之一，通過信用管理不斷提高企業自律。三是強化動態考核。嚴格落實物業工作半年考核制度，對物業服務企業在綜合服務、衛生保潔、秩序管理、設施維護等方面進行綜合考評，指導物業企業完善“一箱八欄”信息，及時公示服務內容、收費標準和公共收益收支等情況，主動做到服務公開，有效保障業主的合法權利。

二、存在的問題

一是物業管理體制不夠健全。一是監督工作合力不夠。《條例》第八條雖明確規定了住建、公安、資規、司法、民政、消防、發改等13個部門的行政執法和監督管理職責，但實際工作中，主要依賴基層街道社區管理，相關部門存在認識不到位、管理缺位等現象，部門聯動執法進小區沒有完全落實到位，齊抓共管的監督工作合力尚未形成。二是議事協調機制不暢。條例第九條規定要建立健全社區黨組織、居（村）民委員會、業主委員會和物業服務企業議事協調機制。調研中發現，有些區縣雖設立了“四位一體”的物業管理協調運行機制，但溝通協調不暢、職責不明，作用發揮并不明顯，更多的依靠物業公司的日常管理，“退一步想”工作機制在小區尚未建立，群眾反映集中的房屋漏水、亂堆亂放、鄰里糾紛等問題未得到有效解決。

二是物業企業履約不夠到位。自《物業服務企業資質管理辦法》被取消后，市場準入門檻進一步降低，各類物業矛盾糾紛層出不窮，究其原因，一是企業服務質量不高。物業服務屬于勞動密集型行業，用工需求大、待遇不高、人員流動性大，部分物業公司“重利潤、輕服務”，聘請的從業人員往往文化層次較低、年齡結構較大、整體素質不高，少數員工還態度傲慢，極易引起業主消極對抗情緒，收費難成了制約我市物業管理行業發展的最大壁壘。二是物業服務業態單一。企業缺乏科學管理模式和正確的服務理念，僅側重于日常保潔、安保等傳統型基礎服務范疇，延伸服務不夠，對業主屢次反映的設施維護、車輛管理等問題處理不善，精細化、智能化新型服務較為滯后。

三是業主自治作用不夠明顯。近年來，隨著業主維權意識和自治意識的不斷提高，越來越多的小區成立了業主大會，從調研情況來看，多數業委會能夠積極履行職責，但仍有少數業委會履職被動，主要問題有：一是業主自治意識弱。部分群眾缺乏主人翁意識，對成立業主大會參與小區物業管理漠不關心，參與率低，業主大會難召開。二是業主大會運行難。多數業主大會未明確業委會成員報酬，全憑一腔熱情來履行義務，難以維系業主大會各項工作健康持續開展。三是業主自治監管難。《條例》雖對業主委員會及其委員不得有的行為進行了規定，但由于缺乏相應的處罰措施，個別業委會成員不作為甚至是亂作為現象仍有發生，存在監管薄弱環節。

四是維修資金管理不夠完善。一是維修資金使用效率低。據統計，從2004年至今，中心城區維修資金累計使用率僅為3%，一方面是由于業主公共契約精神淡薄，難以達到法律法規規定人數的業主簽字同意，致使有資金而無法申報；另一方面則是宣傳力度不夠，部分業主對使用程序及范圍不太清楚，沒有及時行使合法權益。二是二手房維修資金歸集落空。由于職能劃轉，2016年開始，二手房過戶將不再核查維修資金繳存情況，致使老舊小區公共部位、公用設施設備的維修問題無資金保障，維修困難，給居民的生命財產安全帶來一定的隱患。

三、意見建議

市政府及相關部門要認真貫徹《條例》，深刻認識依法推進物業管理工作的重要意義，主動順應時代發展變化和人民群眾期盼，補齊民生短板、破解治理難題。

（一）強化系統思維，凝聚合力抓好落實。屬地政府要把物業管理納入社區治理體系，加強指導和統籌協調，按照各部門工作職責，建立健全條塊結合的聯勤聯動機制，進一步推動綜合執法進小區、數字物聯以及簡化維修資金申請程序等工作，有效解決職能交叉和監管缺失問題，凝聚齊抓共管的強大合力，打通物業管理“最后一公里”。同時，住建部門要積極響應“未來社區”建設號召，主動對接，進一步資源整合，把好新建小區工程綜合查驗關，避免給物業管理造成“后遺癥”的同時，補齊安置區、老舊小區改造短板，加速城市更新，健全共建共治共享機制，切實改善人居環境品質。

（二）堅持黨建引領，提高業主自治能力。今年是全市物業管理服務提升年，也是“皖美紅色物業”建設三年行動承上啟下的關鍵之年，屬地政府要加強對業主大會、業主委員會籌備組織工作的指導，把好業委會成員資格審核關，推進業主委員會建設與基層黨建有機結合。吸收熱心公益事業、責任心強、樂于奉獻且具有一定影響力的黨員代表到業主委員會中來，當好社區及部門的“智囊團”，不斷激發業主自治“紅色引擎”，合力破解治理難點與堵點，進一步提升業委會的運行質量和作用發揮。對不具備建立業主委員會的散居樓院，要鼓勵引導成立物業自管小組，努力提升全市物業管理的有效覆蓋，消除管理盲點。

（三）加強行業監管，提升物業服務水平。政府及物業管理部門要認真落實民生呼應要求，綜合運用各種有效監管方式，縱深推進全省物業管理服務“大排查、大整改、大提升”行動，持之以恒、常抓不懈，不斷提升物業服務水平。一是健全完善物業企業誠信評價及信息公開機制，全面落實星級考核制度，建議對年度綜合考評落后，群眾滿意度低的小區物業進行末位清退，對嚴重違約、失信甚至違法違規的小區物業企業依法處罰，通過信用登記評價報告以及“紅黑名單”等制度，推動形成優勝劣汰的市場環境。二是提升物業服務專業化水平，通過建立崗前培訓和繼續教育制度，不斷提升從業人員綜合素養。同時，積極引進規模大、品牌優的百強物業進入本地市場，增強行業競爭力，提升整體水平。三是鼓勵物業服務企業建立新型社區商業服務模式，延伸服務鏈條，抓好環境硬件改善和服務軟件提升，不斷滿足潛在的市場需求，實現物業服務向高品質和多樣化升級。

（四）加大宣傳力度，增強依法管理自覺。要結合新修訂的《條例》,深入機關、社區開展各類集中宣傳活動,不斷提高條例知曉度和覆蓋面。要加大對各職能部門、社區工作人員及物業從業人員的教育培訓力度,做到依法辦事、依法履職。要以執法進小區為契機,督促物業公司在“一箱八欄”內公開《條例》全文,通過以案說法,進一步加大拒交物業費案件的調解和執行力度,增強廣大業主遵守條例的自覺,有效形成人人關心、支持、參與物業管理的良好法治環境。