關(guān)于《黃山市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》
貫徹實(shí)施情況的調(diào)研報(bào)告

住宅小區(qū)物業(yè)管理是群眾最有感觸的熱點(diǎn)、難點(diǎn)和焦點(diǎn)問(wèn)題。為提升人民群眾獲得感，推動(dòng)我市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作在自治、法治、德治基礎(chǔ)上健康發(fā)展，根據(jù)市人大常委會(huì)工作要點(diǎn)安排，7月18日至19日，市人大常委會(huì)副主任汪義生率隊(duì)對(duì)《黃山市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）實(shí)施情況進(jìn)行了專題調(diào)研。調(diào)研組赴屯溪區(qū)、徽州區(qū)、休寧縣等地的7個(gè)不同類型住宅小區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，聽(tīng)取了區(qū)縣政府及相關(guān)部門情況匯報(bào)，并廣泛征求了市人大代表、物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)同志及業(yè)主代表的意見(jiàn)建議。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、基本情況

《黃山市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》自2020年7月1日頒布以來(lái)，各級(jí)政府及有關(guān)部門高度重視，通過(guò)加強(qiáng)釋法宣傳、完善政策法規(guī)、強(qiáng)化監(jiān)督管理等方式不斷推進(jìn)《條例》的貫徹實(shí)施，有效維護(hù)了業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方利益，全市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作取得初步成效。

（一）堅(jiān)持因地制宜，物業(yè)管理覆蓋率不斷提升。各級(jí)政府將物業(yè)管理工作作為保障和改善民生的重要舉措，大力培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，分類施策：對(duì)有物業(yè)管理小區(qū)及業(yè)主自治小區(qū)積極加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，同時(shí)聚焦老舊小區(qū)、安置小區(qū)物業(yè)管理難等高頻問(wèn)題，創(chuàng)新“片區(qū)服務(wù)模式”，將分散小區(qū)連片成“大”小區(qū)，統(tǒng)一進(jìn)行“大物業(yè)”管理，有效解決了物業(yè)企業(yè)“不愿管”、居民“不善管”難題，目前全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，覆蓋率不斷提升。截止2023年7月，我市共有各類住宅小區(qū)707個(gè)，住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)共237家，從業(yè)人數(shù)達(dá)6916人。物管小區(qū)中，成立業(yè)委會(huì)556家、占比78.64%；業(yè)主委員會(huì)人數(shù)3361人，黨員占比47.28%。

（二）推進(jìn)條例修訂，行業(yè)法規(guī)體系不斷完善。近年來(lái)，住建部門根據(jù)全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，先后制定了《黃山市房屋專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《黃山市中心城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》等一系列規(guī)范性文件，通過(guò)印發(fā)有關(guān)房屋專項(xiàng)維修資金管理、規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)管理等指導(dǎo)文件，不斷健全物業(yè)管理法規(guī)體系的“四梁八柱”，為規(guī)范物業(yè)管理、改進(jìn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境提供了制度保障。同時(shí)還根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展變化和上位法的修訂調(diào)整，及時(shí)組織力量參與調(diào)研、討論并廣泛征求社會(huì)各界意見(jiàn)建議，加快推動(dòng)完成了《條例》的修訂，為進(jìn)一步規(guī)范我市物業(yè)管理活動(dòng)提供了法治支撐。

（三）強(qiáng)化黨建引領(lǐng)，物業(yè)服務(wù)合力不斷提升。近年來(lái)，各級(jí)政府和部門以“皖美紅色物業(yè)”建設(shè)為抓手，積極探索黨建引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)融入基層社會(huì)治理的新路徑，創(chuàng)新“三零模式”推動(dòng)執(zhí)法進(jìn)小區(qū)，以溝通零距離、服務(wù)零距離、管控零距離推動(dòng)形成住建、社區(qū)、綜合執(zhí)法等多部門齊抓共管的工作格局，促進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)矛盾糾紛就地化解，為推進(jìn)社區(qū)管理和物業(yè)服務(wù)一體化建設(shè)和健康有序發(fā)展提供有力保障。

（四）聚焦行業(yè)監(jiān)管，物業(yè)管理市場(chǎng)不斷規(guī)范。針對(duì)我市物業(yè)管理企業(yè)良莠不齊、服務(wù)欠規(guī)范等問(wèn)題，物業(yè)管理行政主管部門多措并舉不斷加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。一是加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。通過(guò)開展智慧物業(yè)監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)使用培訓(xùn)及物業(yè)管理上崗培訓(xùn)等，進(jìn)一步提升物業(yè)從業(yè)人員的服務(wù)技能和服務(wù)意識(shí)。二是實(shí)施信用管理。充分利用物業(yè)管理綜合信息網(wǎng)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信檔案，將信用登記作為評(píng)優(yōu)創(chuàng)優(yōu)、市場(chǎng)招投標(biāo)等重要指標(biāo)之一，通過(guò)信用管理不斷提高企業(yè)自律。三是強(qiáng)化動(dòng)態(tài)考核。嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)工作半年考核制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在綜合服務(wù)、衛(wèi)生保潔、秩序管理、設(shè)施維護(hù)等方面進(jìn)行綜合考評(píng)，指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)完善“一箱八欄”信息，及時(shí)公示服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和公共收益收支等情況，主動(dòng)做到服務(wù)公開，有效保障業(yè)主的合法權(quán)利。

二、存在的問(wèn)題

一是物業(yè)管理體制不夠健全。一是監(jiān)督工作合力不夠。《條例》第八條雖明確規(guī)定了住建、公安、資規(guī)、司法、民政、消防、發(fā)改等13個(gè)部門的行政執(zhí)法和監(jiān)督管理職責(zé)，但實(shí)際工作中，主要依賴基層街道社區(qū)管理，相關(guān)部門存在認(rèn)識(shí)不到位、管理缺位等現(xiàn)象，部門聯(lián)動(dòng)執(zhí)法進(jìn)小區(qū)沒(méi)有完全落實(shí)到位，齊抓共管的監(jiān)督工作合力尚未形成。二是議事協(xié)調(diào)機(jī)制不暢。條例第九條規(guī)定要建立健全社區(qū)黨組織、居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機(jī)制。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，有些區(qū)縣雖設(shè)立了“四位一體”的物業(yè)管理協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制，但溝通協(xié)調(diào)不暢、職責(zé)不明，作用發(fā)揮并不明顯，更多的依靠物業(yè)公司的日常管理，“退一步想”工作機(jī)制在小區(qū)尚未建立，群眾反映集中的房屋漏水、亂堆亂放、鄰里糾紛等問(wèn)題未得到有效解決。

二是物業(yè)企業(yè)履約不夠到位。自《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》被取消后，市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻進(jìn)一步降低，各類物業(yè)矛盾糾紛層出不窮，究其原因，一是企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高。物業(yè)服務(wù)屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，用工需求大、待遇不高、人員流動(dòng)性大，部分物業(yè)公司“重利潤(rùn)、輕服務(wù)”，聘請(qǐng)的從業(yè)人員往往文化層次較低、年齡結(jié)構(gòu)較大、整體素質(zhì)不高，少數(shù)員工還態(tài)度傲慢，極易引起業(yè)主消極對(duì)抗情緒，收費(fèi)難成了制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘。二是物業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)單一。企業(yè)缺乏科學(xué)管理模式和正確的服務(wù)理念，僅側(cè)重于日常保潔、安保等傳統(tǒng)型基礎(chǔ)服務(wù)范疇，延伸服務(wù)不夠，對(duì)業(yè)主屢次反映的設(shè)施維護(hù)、車輛管理等問(wèn)題處理不善，精細(xì)化、智能化新型服務(wù)較為滯后。

三是業(yè)主自治作用不夠明顯。近年來(lái)，隨著業(yè)主維權(quán)意識(shí)和自治意識(shí)的不斷提高，越來(lái)越多的小區(qū)成立了業(yè)主大會(huì)，從調(diào)研情況來(lái)看，多數(shù)業(yè)委會(huì)能夠積極履行職責(zé)，但仍有少數(shù)業(yè)委會(huì)履職被動(dòng)，主要問(wèn)題有：一是業(yè)主自治意識(shí)弱。部分群眾缺乏主人翁意識(shí)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與小區(qū)物業(yè)管理漠不關(guān)心，參與率低，業(yè)主大會(huì)難召開。二是業(yè)主大會(huì)運(yùn)行難。多數(shù)業(yè)主大會(huì)未明確業(yè)委會(huì)成員報(bào)酬，全憑一腔熱情來(lái)履行義務(wù)，難以維系業(yè)主大會(huì)各項(xiàng)工作健康持續(xù)開展。三是業(yè)主自治監(jiān)管難。《條例》雖對(duì)業(yè)主委員會(huì)及其委員不得有的行為進(jìn)行了規(guī)定，但由于缺乏相應(yīng)的處罰措施，個(gè)別業(yè)委會(huì)成員不作為甚至是亂作為現(xiàn)象仍有發(fā)生，存在監(jiān)管薄弱環(huán)節(jié)。

四是維修資金管理不夠完善。一是維修資金使用效率低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2004年至今，中心城區(qū)維修資金累計(jì)使用率僅為3%，一方面是由于業(yè)主公共契約精神淡薄，難以達(dá)到法律法規(guī)規(guī)定人數(shù)的業(yè)主簽字同意，致使有資金而無(wú)法申報(bào)；另一方面則是宣傳力度不夠，部分業(yè)主對(duì)使用程序及范圍不太清楚，沒(méi)有及時(shí)行使合法權(quán)益。二是二手房維修資金歸集落空。由于職能劃轉(zhuǎn)，2016年開始，二手房過(guò)戶將不再核查維修資金繳存情況，致使老舊小區(qū)公共部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修問(wèn)題無(wú)資金保障，維修困難，給居民的生命財(cái)產(chǎn)安全帶來(lái)一定的隱患。

三、意見(jiàn)建議

市政府及相關(guān)部門要認(rèn)真貫徹《條例》，深刻認(rèn)識(shí)依法推進(jìn)物業(yè)管理工作的重要意義，主動(dòng)順應(yīng)時(shí)代發(fā)展變化和人民群眾期盼，補(bǔ)齊民生短板、破解治理難題。

（一）強(qiáng)化系統(tǒng)思維，凝聚合力抓好落實(shí)。屬地政府要把物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，加強(qiáng)指導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，按照各部門工作職責(zé)，建立健全條塊結(jié)合的聯(lián)勤聯(lián)動(dòng)機(jī)制，進(jìn)一步推動(dòng)綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)、數(shù)字物聯(lián)以及簡(jiǎn)化維修資金申請(qǐng)程序等工作，有效解決職能交叉和監(jiān)管缺失問(wèn)題，凝聚齊抓共管的強(qiáng)大合力，打通物業(yè)管理“最后一公里”。同時(shí)，住建部門要積極響應(yīng)“未來(lái)社區(qū)”建設(shè)號(hào)召，主動(dòng)對(duì)接，進(jìn)一步資源整合，把好新建小區(qū)工程綜合查驗(yàn)關(guān)，避免給物業(yè)管理造成“后遺癥”的同時(shí)，補(bǔ)齊安置區(qū)、老舊小區(qū)改造短板，加速城市更新，健全共建共治共享機(jī)制，切實(shí)改善人居環(huán)境品質(zhì)。

（二）堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，提高業(yè)主自治能力。今年是全市物業(yè)管理服務(wù)提升年，也是“皖美紅色物業(yè)”建設(shè)三年行動(dòng)承上啟下的關(guān)鍵之年，屬地政府要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)籌備組織工作的指導(dǎo)，把好業(yè)委會(huì)成員資格審核關(guān)，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)與基層黨建有機(jī)結(jié)合。吸收熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、樂(lè)于奉獻(xiàn)且具有一定影響力的黨員代表到業(yè)主委員會(huì)中來(lái)，當(dāng)好社區(qū)及部門的“智囊團(tuán)”，不斷激發(fā)業(yè)主自治“紅色引擎”，合力破解治理難點(diǎn)與堵點(diǎn)，進(jìn)一步提升業(yè)委會(huì)的運(yùn)行質(zhì)量和作用發(fā)揮。對(duì)不具備建立業(yè)主委員會(huì)的散居樓院，要鼓勵(lì)引導(dǎo)成立物業(yè)自管小組，努力提升全市物業(yè)管理的有效覆蓋，消除管理盲點(diǎn)。

（三）加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，提升物業(yè)服務(wù)水平。政府及物業(yè)管理部門要認(rèn)真落實(shí)民生呼應(yīng)要求，綜合運(yùn)用各種有效監(jiān)管方式，縱深推進(jìn)全省物業(yè)管理服務(wù)“大排查、大整改、大提升”行動(dòng)，持之以恒、常抓不懈，不斷提升物業(yè)服務(wù)水平。一是健全完善物業(yè)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)及信息公開機(jī)制，全面落實(shí)星級(jí)考核制度，建議對(duì)年度綜合考評(píng)落后，群眾滿意度低的小區(qū)物業(yè)進(jìn)行末位清退，對(duì)嚴(yán)重違約、失信甚至違法違規(guī)的小區(qū)物業(yè)企業(yè)依法處罰，通過(guò)信用登記評(píng)價(jià)報(bào)告以及“紅黑名單”等制度，推動(dòng)形成優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)環(huán)境。二是提升物業(yè)服務(wù)專業(yè)化水平，通過(guò)建立崗前培訓(xùn)和繼續(xù)教育制度，不斷提升從業(yè)人員綜合素養(yǎng)。同時(shí)，積極引進(jìn)規(guī)模大、品牌優(yōu)的百?gòu)?qiáng)物業(yè)進(jìn)入本地市場(chǎng)，增強(qiáng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，提升整體水平。三是鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務(wù)模式，延伸服務(wù)鏈條，抓好環(huán)境硬件改善和服務(wù)軟件提升，不斷滿足潛在的市場(chǎng)需求，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)向高品質(zhì)和多樣化升級(jí)。

（四）加大宣傳力度，增強(qiáng)依法管理自覺(jué)。要結(jié)合新修訂的《條例》,深入機(jī)關(guān)、社區(qū)開展各類集中宣傳活動(dòng),不斷提高條例知曉度和覆蓋面。要加大對(duì)各職能部門、社區(qū)工作人員及物業(yè)從業(yè)人員的教育培訓(xùn)力度,做到依法辦事、依法履職。要以執(zhí)法進(jìn)小區(qū)為契機(jī),督促物業(yè)公司在“一箱八欄”內(nèi)公開《條例》全文,通過(guò)以案說(shuō)法,進(jìn)一步加大拒交物業(yè)費(fèi)案件的調(diào)解和執(zhí)行力度,增強(qiáng)廣大業(yè)主遵守條例的自覺(jué),有效形成人人關(guān)心、支持、參與物業(yè)管理的良好法治環(huán)境。